Numarul romanilor care sunt pagubiti si fraudati de catre firmele de constructii, care in goana dupa profit , aleg timpul in dauna calitatii, creste intr-un ritm alarmant, celebru fiind cazul clientilor firmei Impact, care au cumparat firme in Pipera, si care au ajuns chiar sa isi faca sindicat pentru a se apara si cere obligarea acestui constructor la plata de daune, asa cum puteti citi in acest material publicat in Romania Libera [ http://www.romanialibera.ro/exclusiv-rl/investigatii/vilele-din-pipera-si-au-facut-sindicat-116253.html ] .
In presa s-a tot pus problema verificarilor pe care ar trebui sa le faca consumatorii care cumpara imobile de la constructori sau de la dezvoltatori imobiliari,  insa in realitate, in peste 80 % din cazuri , numai daca clientul ajunge cu cazul sau in fata instantelor de judecata, acesta va putea sa obtina obligarea constructorului sau a dezvoltatorului imobiliarla plata daunelor.

Mai nou se adauga si cazul dezvoltatorilor imobiliari sau constructorilor care au dat faliment in 2009 sau 2010, iar cumparatorii nu mai au de la cine sa ceara daune pentru viciile imobilelor construite si cumparate de ei.

Cred alaturi de echipa mea si de specialistii de la Asociatia www.AsistentaPentruConsumatori.ro ca este nevoie de o reglementare in acest sens, astfel incat voi depune o initiativa legislativa in acest sens la Parlament, saptamana viitoare.Proiect de lege prin care constructorul/dezvoltatorul unei locuinte noi, care are si calitatea de vanzator in cadrul unui contract de v/c incheiat cu cumparatorii, sa fie obligat sa le puna la dispozitie o polita de asigurare al caror beneficiari sunt cumparatorii, care sa acopere viciile aparente si ascunse ale imobilului pentru o perioada de 5 ani de zile de la data cumpararii imobilului nou-construit.

In plus in acest fel va spori increderea consumatorilor romani in vederea achizitionarii de imobile noi , lucru absolut necesar pentru redresarea economiei nationale.

Hai sa vedem putin.

Orice constructie este garantata de constructor 5 ani iar pentru viicii ascunse 10 ani, exista si o lege in acest sens ...
Garantia este acordata prin lege iar partile contractante nu pot renunta la un drept, de fapt legea stabileste o obligatie legala a constructorului ,.chiar daca in contract nu au fost prevazute clauze de garantare, pentru ca multi constructori au falsa impresie ca, neinscriind asemenea clauze in contractele semnate cu clientii, nu ar trebui sa mai raspunda fata de acestia, ipoteza total falsa.

Acestea sunt principalele reglementari care dau dreptul unui consumator sa ceara daune de la constructor pentru vicii ale constructiei :

• Legea 10/1995 privind calitatea in constructii


• Legea 50/1991 privind executarea lucrărilor de constructii


• H.G.272 pentru aprobarea Regulamentului privind controlul de stat al calităţii în constructii


• H.G.273 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de constructii şi instalaţii aferente acestora

In plus raspunderea pentru vicii poate sa revina nu numai antreprenorului care executa lucrarea, dar si arhitectului (proiectantului). Problema impartirii raspunderii intre antreprenor si arhitect se rezolva in functie de clauzele din contract. Daca arhitectul n-a facut decat planurile constructiei, fara a se ocupa de executarea lucrarii, el va raspunde numai daca se va dovedi ca viciul constructiei provine dintr-un viciu al planului (proiectului), iar antreprenorul va raspunde pentru viciile de executie.

Daca arhitectul a luat parte si la ridicarea constructiei sau viciile sunt determinate si de viciile proiectului, el va raspunde alaturi de antreprenor. O recenzie asupra contractului de antrepriza poate fi citita integral accesand acest link.

Intrucat, conform legii, pentru viciile aparente ale constructiilor, adica acele vicii sau defecte care puteau fi observate cu ochiul liber de catre consumator la momentul receptionarii constructiei, constructorul nu datoreaza daune sau despagubiri, consumatorul trebuie sa aiba in vedere aspectul general , ca sa nu ajunga sa plateasca sume suplimentare pe o locuinta care va necesita reparatii capitale. Acesta trebuie sa verifice instalatiile, trainicia peretilor, cere planul casei si sa nu ezite sa-i ceara vanzatorului [ constructor sau dezvoltator imobiliar ] sau agentului imobiliar amanunte despre locuinta.

Unele Vicii de constructie sau executie pot fi observate imediat (de exemplu, o pivnita umeda sau igrasia), altele in timp (instalatii care refuleaza, hidroizolatii gresit facute). Orice reparatie necesita investitii suplimentare si casa care pare un chilipir se poate dovedi, uneori, mai costisitoare decat credeti.

In Romania, consumatorii romani mai ai o problema si anume faptul ca, legislatia este incompleta, adica, constructorul nu este obligat sa dea o asigurare in favoarea cumparatorului, asa cum se intampla de exemplu in Marea Britanie.

Aceasta asigurare este impusa de legislatia engleza, si ea este destul de eficienta, pentru ca, in baza acestei polite de asigurare, care are drept beneficiar cumparatorul, acesta din urma, daca constata vicii ale constructiei cumparate, va putea sa le repare [ asa cum se repara masinile pe baza politelor de asigurare RCA sau Casco ] pe cheltuiala politei constructorului/ dezvoltatorului; Sigur, cumparatorul trebuie sa notifice constructorul sa vina sa remedieze pe cheltuiala lui viciile, sau daca acesta refuza , poate sa repare iar costurile sa fie acoperite din polita de asigurare. Cred ca un sistem similar ar avea succes daca s-ar institui si in Romania , pentru ca ar conferi un grad mai mare de siguranta pentru cei care cumpara constructii noi.

Inainte de achizitionarea locuintei, proprietarul primeste cartea tehnica a imobilului. Cartea tehnica a constructiei cuprinde documentatia de executie, precum si actul de garantie a imobilului. Calitatea unei constructii se manifesta prin cartea tehnica. Aceasta include garantia acordata de constructor. In cazul in care garantia este pe o perioada mica, iti pui problema de ce se intimpla acest lucru. Cu cit garantia este mai mare, cu atit produsul respectiv este mai bun sau mai bine executat. In cazul in care viitorul proprietar nu stie cum sa citeasca aceasta carte tehnica, ideal ar fi sa apeleze la un arhitect, pe care il va plati pentru serviciile de consultanta.

Garantia este perioada de timp cuprinsa intre data terminarii lucrarilor, moment in care se incheie un proces-verbal de receptie, si data receptiei finale. Durata perioadei de garantie se stabileste prin contract. Conform normativului GE 032/1997, constructorul raspunde pentru viciile ascunse ale structurii de rezistenta pe toata durata de viata normala a constructiei specificata in normativul privind executarea lucrarilor de intretinere si reparatii la cladiri si constructii speciale.

Una dintre principalele obligatii ale vinzatorului, stipulata si in art. 1336 din Codul civil, este ca trebuie sa il garanteze pe cumparator impotriva evictiunii si a viciilor. Evictiunea este pierderea proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. Proprietarul, la rindul sau, se poate intoarce impotriva constructorului sau proiectantului cu o actiune in regres. Apeland la Legea nr. 10/1005 privind calitatea constructiilor, proprietarul poate reclama constructorul pentru viciile ce rezulta din executarea lucrarilor.

Pentru viciile ce provin din executarea proiectului, raspunderea si obligarea garantarii apartin proiectantului.

• Cum se acorda garantia

Garantia se acorda diferentiat. Pentru viciile ascunse ale lucrarilor se acorda o garantie de 10 ani, acest termen calculindu-se de la data semnarii procesului-verbal de predare-primire. Pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie se acorda o garantie pe toata durata de existenta a constructiei. In legea privind calitatea in constructii sint prevazute doar aceste doua reguli. Exista insa reguli care pot fi stabilite prin contractul intre parti. Pentru viciile aparente ale lucrarilor se acorda o garantie de 5 ani, iar pentru viciile rezultate din neincadrarea constructiei in gradul de seismicitate aprobat se acorda o garantie pe toata durata constructiei.

Adevarul socant despre casele nou-construite  [ un material despre cum functioneaza aceasta lege in Anglia ]

PARA 1

Margaret si John Lambe abia asteptau pensionarea. Muncisera din greu la conducerea unei companii de electronice si se mutau in oraselul Calne din Wiltshire pentru a fi mai aproape de familia lor. Platisera £250.000 pentru o casa decomandata cu patru dormitoare in placuta zona Avon Close si planuiau sa valorifice la maxim gradina. Casa in sine fusese deja decorata de dezvoltator, Persimmon Homes, si echipata cu toate electrocasnicele necesare. Prietenii glumeau ca tot ce mai era de facut era sa traga draperiile.

PARA 2

Dar chiar inainte de data livrarii casa lor arata ca scena unui bombardament. Instalatia din baie fusese montata gresit, inundand debaraua si bucataria de dedesubt. Mai rau, “gradina” era acum un spatiu amestecat de depozitare pentru caramizi, scanduri si sarma. Pana cand s-au mutat, in martie 2002, baia fusese dotata cu instalatie noua—dar pardoseala din camerele de dedesubt a fost montata inainte ca incaperile sa se fi uscat si in doar cateva saptamani s-a umflat.

PARA 3

Acesta a fost primul semn al lucrurilor ce aveau sa se intample. De la clantele usilor la baia care trebuia refinisata, casa noului cuplu acumulase mai mult de 100 de hibe, pentru care Persimmon a petrecut trei ani si jumatate pentru a le repara.

PARA 4

Experienta familiei Lambe este departe de a fi unica. Un cumparator (care a dorit sa pastreze anonimatul datorita unui proces inca in desfasurare) povesteste despre un alt dezvoltator, cu care a avut o gramada de probleme, sistem de cablare incorect montat, incuietori care nu se potrivesc, jgheaburi si burlane care se scurgeau in directia gresita—generand in afara casei un miros atat de dezgustator incat proprietarul nu a mai putut deschide ferestrele.

PARA 5

Desigur ca majoritatea cladirilor noi necesita unele reparatii—generate de asa-numitele “spoieli” in domeniu. Dar Steve Soulsby, in varsta de 35 de ani, el insusi electrician, a fost uimit de proasta calitate a noii sale locuinte din estul Scotiei, o alta constructie dezvoltata de Persimmon. “Printre alte lucruri, tocurile geamului erau acoperite cu mortar, acoperisul garajului nu era corect fixat de pereti, ferestrele erau zgariate, usa unui dormitor nu se inchidea, ieseau cuie din rama unei usi iar faianta nu era fixata cum trebuie la dus. Si cu toate acestea a durat o luna dupa ce le-am dat lista de probleme pana cand s-au apucat de lucru.”

PARA6

Mai mult de 185.000 de noi locuinte se construiesc anual in Anglia. Punctele tari ale acestora sunt promovate de dezvoltatori: nu mai este nimic de facut, nu mai este nevoie de refinisare, reparatii sau renovare, eficienta a energiei de inalta clasa si toate dotarile deja create. Dar cumparatorii afla in numar tot mai mare ca locuintele lor de vis nu se ridica la nivelul asteptarilor—si chiar pot contraveni standardelor de constructie si de securitate. Mai precis un studiu Housing Forum din 2003 arata ca 54% din cumparatorii de case noi nu si-ar recomanda antreprenorul.

PARA 7

“Numarul hibelor pe care le-am gasit la casele noi creste de la an la an,” spune Martyn Maxwell, asociat in compania independenta Brickkickers New Home Inspections. “In prezent te poti astepta sa gasesti cel putin 40 de probleme intr-o proprietate cu un dormitor si peste 130 intr-o casa cu 4 dormitoare.”

PARA8

Phil Waller, reprezentant al www.brand-new homes.co.uk, un website dedicat celor care achizitioneaza o casa noua, identifica mai multe motive pentru care standardele sunt tot mai scazute. “Dezvoltatorii stabilesc termene nerealiste pentru a finaliza proprietatile imobiliare,” spune el. “Programele accelerate de cosntructie inseamna apoi un numar mai scazut de muncitori calificati si directori de santier experimentati. Si nu exista suficient de multi inspectori.” Inspectorii de la Consiliul National pentru Constructia de Locuinte (NHBC) nu mai fac verificari neanuntate si vin doar daca sunt invitati de antreprenori la sase puncte cheie din evolutia constructiei—iar aceste inspectii sunt uneori omise.

PARA9

Terry Williams, care a condus un studiu despre hibele caselor nou construite in 2005–6 la Facultatea de Inginerie si Cibernetica de la Coventry University, crede ca o cauza majora a acestei probleme este presiunea indusa de oficialitati pentru a gasi o solutie la criza nationala de locuinte. “Guvernul a trasat sarcina de a se creste numarul total de locuinte construite [in prezent 240.000 pe an scazandu-se in acelasi timp costurile. Pentru orice produs de succes exista un echilibru intre cost, calitate si cantitate—dar o atentie necontrolata asupra a doar doi dintre acesti factori va conduce inevitabil la tratarea superficiala a celui de-al treilea.”

PARA 10

Dar multi cumparatori de case noi—chiar si cei care cumpara “pe plan”, inainte chiar ca locuinta sa fie construita—sunt asigurati de politele de zece ani care trebuie emise in cazul tuturor caselor noi pentru a obtine un credit ipotecar. Aceste garantii sunt platite de constructor si de obicei emise de NHBC prin programul “Planul de constructie”, desi “Asigurarea de constructie” de la Zurich si “Asigurarea pentru case noi” de la Premier sunt alternative viabile.

PARA 11

Politele de asigurare stipuleaza ca antreprenorul este responsabil pentru repararea tuturor defectelor despre care este informat pe perioada primilor doi ani; pentru urmatorii opt ani responsabilitatea revine asiguratorului, dar in principal doar pentru defecte structurale. Daca proprietarul casei si constructorul nu cad de acord asupra activitatilor care trebuie intreprinse, NHBC ofera arbitrare, care obliga constructorul sa asigure rezolvarea problemelor disputate.

PARA 12

Cu toate acestea unii cumparatori de case sunt de parere ca aceste polite sunt greu de valorificat. Cand Margaret si John Lambe au solicitat asistenta NHBC li s-a spus ca polita de asigurare nu acopera niciun aspect legat de gradina de la mai mult de 2,7 metri de casa. Printre cele 250 de defecte descoperite de Mark si Kelly Hunkin in noua lor casa cosntruita de Redrow, se aflau si podelele care erau atat de denivelate incat covoarele si dusumeaua comandate nu au putut fi fixate. Regulamentul NHBC prevede ca denivelarile podelelor nu trebuie sa depaseasca 4mm fata de standard: aceste podele aveau cu 17mm mai mult. Chiar si dupa ce echipa de la Redrow le-a retusat depaseau inca mai mult de trei ori limita admisa—cu toate acestea cand NHBC a facut inspectia a numit aceste devieri ca nefiind “excesive”.

PARA 13

Stephen Nancarrow, directorul Inspector Home, o alta firma independenta de inspectie, s-a confruntat in mod direct cu termenii vagi folositi de NHBC. “Ca replica la unul dintre rapoartele noastre,” spune el, “care a enumerat peste 100 de defecte intr-o casa noua, departamentul lor de rezolvare a solicitarilor a scris: ‘Serviciul NHBC de Rezolvare a Solicitarilor … nu are sarcina de a trata conflicte care implica un numar atat de mare de articole. Din acest motiv suntem reticenti in a ne oferi serviciile dumneavoastra si clientului dumneavoastra.’ ”

PARA 14

Martyn Maxwell vede o explicatie clara pentru lipsa de interes a NHBC de a se implica. “Dezvoltatorii platesc pentru acele polite de asigurare de zece ani, prin  urmare nu este in interesul lui NHBC sa muste mana care ii hraneste; la fel stau lucrurile in cazul lui Zurich si al lui Premier. NHBC spune ca vine in sprjinul cumparatorului in 70% din cazuri, dar eu as spune ca este vorba de 50/50.”

PARA 15

NHBC este foarte ferm in a-si apara statisticile. “Din cele 170.000 de noi case iregistrate in fiecare an, doar un procentaj scazut au probleme grave,” spune ofiterul de presa si comunicare Satvinder Sahota. “Avem 350 de inspectori pe tot teritoriul tarii care intreprind mai mult de un milion de inspectii anual in faze relevante ale constructiei casei. anul trecut am platit daune de mai mult de 38 milioane de lire. Departamentul nostru de rezolvare a solicitarilor si-a demonstrat eficienta in rezolvarea problemelor proprietarilor de locuinte.”

PARA 16

Dezvoltatorii insista de asemenea ca prezentul sistem functioneaza corect. “Luam problemele legate de calitatea constructiei si de serviciul clientilor foarte in serios,” spune David Bryant, director al grupului de dezvoltare Persimmon Homes. “Suntem constienti ca uneori exista cazuri in care standardele sunt inferioare valorilor considerate acceptabile, dar ne angajam sa rezolvam toate problemele aduse atentiei noastre cat se poate de rapid.”

PARA 17

Vecinul lui Steve Soulsby din Scotia, James Cowan, in varsta de 35 de ani, este de alta parere. El s-a mutat intr-o casa de 247.000 de lire, decomandata cu patru dormitoare, construita de Persimmoncu sotia Kirsty, fiul Liam, in varsta de patru ani, si parintii pensionari in decembrie anul trecut. Cea mai grava dintre cele 210 probleme descoperite pana in prezent s-a dovedit a fi sistemul de scurgere. “Cand a plouat a fost atat de mult noroi incat ti se afunda piciorul in el,” spune proprietarul. “Am reusit sa-l aduc pe seful de santier aici. A fost de acord ca este o problema si mi-a spus sa sun la Serviciul Clienti. Asa am facut, in februarie dar problema a ramas nerezolvata de atunci. Am cheltuit 500 de lire pe solutii de drenare pentru a putea folosi gradina.”

PARA 18

David Bryant raspunde: “Avem convingerea ca sistemul de scurgere instalat de Persimmon pe proprietatea Domnului Cowan serveste pe deplin scopului sau.”

PARA 19

Tocmai in cazuri ca acesta un arbitru indpendent trebuie sa intervina. Dar pana acum Dl. Cowan nu este impresionat. “Experienta mea cu NHBC este ca avocatul meu n-a primit nici macar polita de asigurare de constructie de la ei, in ciuda faptului ca le-am solicitat-o de luni intregi.”

PARA 20

Dar pot cumparatorii pur si simplu sa dea in judecata dezvoltatorul? Chiar si aici soarta nu tine cu dumneavoastra: in mod paradoxal, casele noi nu cad sub incidenta legii din 1979 cu privire la vanzarea de bunuri si amendamentelor acesteia. Prin urmare intr-o industrie cu o valoare de 20 de miliarde de lire pe an—si in cazul a ceea ce poate fi considerata cea mai mare achizitie din viata—aveti mai putine drepturi decat daca achizitionati un articol de la reduceri.

PARA 21

Fara sa fie de mirare, multe persoane cer o modificare a acestei legi. O alta solutie, in opinia Institutiei Regale a Inspectorilor Autorizati (RICS), poate fi o prevedere pentru ca proprietarii de case sa nu plateasca integral pana cand nu li se repara toate defectele. (Intr-o piata axata pe cerere, un astfel de sistem ar fi ideal obligatoriu, altfel dezvoltatorii ar da castig de cauza doar celor care nu si-au pastrat un rest de plata.) Terry Williams sugereaza de asemenea un sistem in care asigurarile sunt selectate si platite de proprietar, nu de cosntructor. O alta alternativa ar fi rezolvarea conflictelor printr-o institutie impartiala, precum RICS.

PARA 22

Totusi guvernul nu da semne ca ar dori sa se implice. In aprilie 2002, o investigare a aspectelor legate de noile locuinte a fost ceruta de Ministrul Muncii din Edinburgh-ul de Nord si Leith, Mark Lazarowicz. Sub-Secretarul de Stat al Parlamentului de atunci pentru Transport, Guvernare Locala si a Regiunilor, Sally Keeble, a replicat ca ar “prefera sa dea libertatea industriei de a lua masuri voluntare. Eforturile acesteia, sprijinite de proiecte precum schema de constructie NHBC, ar trebui sa conduca la o mai mare constanta in calitatea constructiei, servisare post-vanzare imbunatatita si o mai accentuata satisfactie a cleintilor.”

PARA 23

Cu toate acestea un raport al guvernului doi ani mai tarziu a indicat un grad si mai scazut al satisfactiei clientilor. Un procent izbitor de 90% din casele noi au acum unele defecte iar numarul mediu de defecte este de 62. La ce trebuie sa se ajunga pentru ca guvernul sa-si dea seama ca auto-reglemenatrea nu functioneaza

(CASETA spread 2:)

Vreti sa cumparati o casa noua?

1. Cautati referinte despre dezvoltator pe Internet.

2. Verificati santierul si planurile cu atentie, mai ales daca urmeaza sa cumparati o constructie inainte de finalizarea acesteia.

3. Faceti un tur al cladirilor cu acelasi stil cu proprietatea pe care doriti sa o cumparati, care presupune sa vizitati alte proiecte rezidentiale similare. Nu va lasati pacaliti de case cosmetizate pentru vizionare.

4. Comandati o inspectie finala inainte sa va mutati (aproximativ £300–£550 pentru o casa cu trei dormitoare) din partea unei firme independente precum Inspector Home

(0845 408 4979), Survey Quotes (0800 298 5424) sau Brickkickers (0845 226 6036).

5. Angajati un avocat cu experienta de negociere in ceea ce priveste pauzele in procesul de constructie si intarzierea finalizarii datorita diverselor probleme. Daca aveti nevoie sa va mutati la o anumita data cereti avocatului sa stipuleze acest lucru in contract.

6. Cereti sa vedeti certificatul de inspectie al casei, care mentioneaza si finalizarea inspectiilor NHBC (Consiliului National de Constructie a Caselor).

7. Apelati la o polita de casa si de bunuri care include protectie legala—utila daca aveti nevoie sa il dati in judecata pe dezvoltator.

8. Pastrati copii datate ale intregii corespondente, cu fotografii daca este posibil. Confirmati in scris actiunile agreate verbal. Pastrati evidente detaliate al tuturor costurilor pe care le suportati datorita diverselor probleme ivite.

9. Intrebati-va vecinii daca au avut probleme.