Pe adresa echipei de avocati de la www.AsistentaPentruConsumatori.ro ploua cu sesizari legate de nemultumiri ale celor care au cumparat apartamente noi in ansamblurile rezidentiale ridicate in ultimii ani, si care au constatat tot felul de vicii ascunse constructive care i-au costat o gramada de bani . Pe care acum, foarte multi dintre acesti consumatori vor sa-i recupereze in Justitie de la dezvoltatorii imobiliari care le-au vandut aceste apartamente, avand pe buna dreptate toata justificarea sa faca o asemenea cerere.
Insa, ceea ce este cu adevarat suprinzator este faptul ca , desi sunt sute de romani pagubiti in afacerile legate de cumpararea unui apartament nou, totusi, acestia sunt pasivi si nici macar nu reclama aceste nereguli la ANPC, acolo unde in 2008 nu s-a depus nici macar o singura plangere oficiala, in vreme ce forumurile abunda de numarul si vocea celor nemultumiti.
Trebuie sa intelegem cu totii faptul ca, numai in conditiile in care vom lupta pentru drepturile noastre, vom reusi sa intram intr-o normalitate, si nu multumindu-ne doar sa comentam sa criticam; trebuie sa sesizam ANPC-ul si trebuie sa le deschidem procese sa le cerem daune, acesta este singurul mod sa le schimbam comportamentul celor care va buni doar sa platim!

Iata ce povestesc in Romania Libera intr-un reportaj de exceptie realizat de Razvan Chiruta , cei care sunt patiti in cazul apartamentelor noi :
Cand s-a topit zapada in februarie, burlanele pline cu gheata s-au prabusit pentru ca nu au fost bine prinse. Dupa cinci luni, sunt reparate doar o parte, restul atarna schioape si acum pe cladire. Cand ploua afara, celor de la ultimul etaj le picura in casa. Unii s-au trezit noaptea stropiti. La robinete insa nu au avut apa rece cateva luni bune din cauza unui racord subdimensionat, asa ca cei de la etajele superioare faceau baie la miezul noptii.
Datele de mai sus nu se refera la un bloc construit in urma cu 30-40 de ani, ci la unul care a fost dat in folosinta abia anul trecut. Se afla pe Aleea Mostistea, in sectorul 3 al Capitalei, si a devenit un cosmar pentru locatarii care au platit doar pe o garsoniera 82.000 de euro. "Nu observasem cand am cumparat, dupa aia am vazut: caloriferul a fost pus aiurea si din cauza asta nu se mai deschidea usa de la balcon. Asa ca muncitorii au indoit teava, ca sa intre. Mi-au zis niste mesteri ca se poate remedia", ne-a prezentat P.N. o defectiune din casa sa, care, pe langa celelalte, pare minora. "Prima oara cand am facut dus, curgea apa pe langa cabina de dus si pe dedesubt. Nu era izolata cu silicon. Am facut singur asta. Apoi, chiuveta curgea, caloriferul curgea – caloriferul din baie curge si acum", se destainuie locatarul. De altfel, chiar in timp ce ne aflam noi acolo, pe P.N. il vizita o echipa de instalatori: aveau de reparat o teava in bucatarie.

Bucuresteanul imi spune ca a trecut si prin momente mai grele de cand s-a mutat in acest bloc. "A fost cumplit. La ora sase, noi nu aveam apa sa ne spalam. Dar nici macar un fir nu curgea. Incepea pe la zece sa picure, apoi tot mai mult. si ajungeam sa facem baie la 12 noaptea. Da-i cu reclamatii peste reclamatii. Constructorul spunea ca nu e vina lui", isi aminteste el.
Presedinta asociatiei de proprietari, Ioana Rusu, este si mai vehementa. Imi destainuie ca se pregateste sa-l dea in judecata pe dezvoltatorul imobiliar. Apoi enumera alte probleme. "Usa de la intrare au pus-o locatarii, a costat 80 si ceva de milioane. Inainte, cand ploua, toata apa intra in scara. Firele electrice de la contoare stau in apa, montate aiurea. Un loc de parcare a costat 13.500 de euro, dar e in apa de asta toamna. Eu am cumparat un loc de parcare, dar nu il folosesc, nu pot sa bag masina in asa-zisul garaj", explica ea in timp ce ne plimba prin tot blocul sa ne arate defectiunile.
http://www.romanialibera.ro/a130669/experientele-de-cosmar-ale-unor-proprietari-de-apartamente-noi.html

Conflictul dintre locatarii proiectului Confort Park din Bucuresti si dezvoltator, in care primii ameninta cu un proces pentru diverse nereguli in starea cladirii la predarea apartamentelor, are ca miza crearea unui precedent pe piata rezidentiala, spun locatarii.
Locatarii proiectului Confort Park din Bucuresti intentioneaza sa formeze o asociatie de proprietari pentru a putea solicita daune proprietarului cladirii, Robert Negoita, actionarul ProConfort, si astfel sa creeze un precedent in urma caruia astfel de situatii sa fie evitate din timp.

La receptionarea caselor, proprietarii s-au plans de lipsa de utilitati, a ghenei si a locului de parcare, cu toate ca data predarii acestora nu este prevazuta clar in contract, "amanunt" care le-a scapat la semnare, admit reclamantii.

Directorul de vanzari al unui dezvoltator strain care activeaza si pe piata romaneasca a precizat, pentru DailyBusiness, ca neincluderea datelor de finalizare a spatiilor exterioare in contract nu este o practica frecventa. Managerul, care nu a dorit sa isi decline identitatea, a specificat ca in cazul companiei pentru care lucreaza exista anexe contractuale care prevad si data pana la care vor fi plantati ultimii copaci.

"Si chiar este nevoie sa facem asta avand in vedere ca potentiali clienti vin cu o armata de avocati sa verifice contractele", a adaugat acesta, precizand ca in situatia iscata in cazul ProConfort o parte din vina apartine cumparatorilor care nu au verificat la semnarea antecontractului aceste termene.

Un alt dezvoltator a explicat ca prevederea contractuala a datelor finalizarii acestor spatii (n.r. - scari, lifturi, spatii verzi) tine de politica fiecarui dezvoltator, existand si companii care predau apartamentele inainte de finalizarea totala a cladirii.

Putini cumparatori sunt atenti la alte detalii in afara pretului

Principalul criteriu pe care majoritatea cumparatorilor il are in vedere atunci cand isi cumpara o locuinta noua este pretul, acestia nefiind interesat de calitatea cladirii sau alte aspecte ale dezvoltarii, spun analistii imobiliari.

Acestia precizeaza ca situatia se va schimba in momentul in care cumparatorii vor fi nevoiti sa se mute in locuintele noi si se vor lovi de problemele pe care le au proiectele respective.

Pe forumul dedicat proiectului rezidential Confort Park, gazduit de Softpedia, clientii dezvoltatorului au realizat ce se intampla cu datele de predare abia la sfarsitul anului trecut: "Receptionam doar tot ce tine de apartament. Pe afara nu conteaza, e complet aiurea, dar asta am semnat cu totii. Deci: lift, casa scarii, ghena de gunoi, alei si altele (...) nu ai cum sa deschizi gura: nu scrie in antecontract si basta".

"Este o chestiune de respect, avem niste probleme, insa nimeni nu discuta cu noi. Am semnat un contract de vanzare-cumparare pentru apartament, si intr-adevar apartamentul este finalizat in interior, dar lipsa finisajelor exterioare creeaza probleme, care afecteaza si spatiul interior, iar compania nu-si asuma responsabilitatea", a declarat Florentin Scarlat, unul din locatarii proiectului, pentru DailyBusiness

"Am avut niste pagube materiale din cauza faptului ca finisajele exterioare nu sunt terminate, pe care inca nu le-am evaluat. Oricum nu ma intereseaza neaparat despagubirile, ci mai degraba crearea unui precedent, pentru ca modul in care suntem tratati nu este unul normal", a specificat Scarlat.

Contactat de catre DailyBusiness, Sorin Ionescu, directorul de marketing al dezvoltatorului ProConfort, a spus ca "ceea ce se intampla este un ping-pong de declaratii a carui miza nu o inteleg", fara a face alte comentarii.

Unii clienti au cumparat, altii inca nu

In ceea ce priveste primul bloc al proiectului, finalizat in proportie de 95%, intabularea a fost facuta de catre primarie, iar proprietarii pot semna contractul final de vanzare-cumparare.

Totusi, nu toti cumparatorii au semnat contractul final. "Am fost chemat pentru predarea apartamentului inainte de sarbatori, insa am refuzat sa semnez contractul de vanzare cumparare, in conditiile in care cladirea nu era finalizata", a declarat Laurentiu Ovezea, unul dintre cumparatorii promitenti.

"Un apartament face parte dintr-un imobil, la data predarii trebuie sa ti se ofere si spatiile comune si locul de parcare pe care l-ai platit", a precizat Ovezea.

"Pe 2 noiembrie, cand trebuia sa aiba loc predarea apartamentului, am fost chemat, insa nu am semnat contractul de vanzare cumparare, ci am amanat data de plata integrala a apartamentului printr-un act aditional care prevede predarea pe 7 februarie. Ramane de vazut daca va fi finalizata cladirea pana atunci", a spus si Marius Cetateanu, un alt cumparator din carul proiectului.

"Daca semnam ajungeam in aceeasi situatie ca Florentin Scarlat", a precizat Cetateanu.

Daniel Vijoi si Marius Buligescu, alti doi clienti ai dezvoltatorului Confort Park, au explicat ca la baza acestui conflict este o chestiune de principiu, acestia neasteptand daune materiale in primul rand, ci crearea unui precedent pe piata rezidentiala, in cazul unei atitudini similare din partea dezvoltatorilor.

Modificarile ulterioare, prilej de neintelegeri suplimentare

Locatarul Scarlat mai atrage atentia si asupra unei conventii de servitute a trecerii pentru un teren amplasat intre hotelul Rin Grand si proiectul rezidential Confort Park. Desi locatarii din ansamblul rezidential aveau drept de trecere pe acel teren, acesta a fost ingradit temporar de companie, pana la finalizarea lucrarii.

De asemenea, clientii considera ca ar fi trebuit intrebati inainte de modificarea proiectului.

Initial cladirile trebuiau sa aiba 9 etaje, insa dezvoltatorul a hotarat sa mai adauge inca 2 etaje. In ceea ce priveste aceasta doleanta, Sorin Ionescu, directorul de marketing al ProConfort, a precizat ca aceasta modificare nu afecteaza direct clientii.

"Cumparatorii nu au o cultura imobiliara, cei mai multi se intereseaza, cand semneaza un contract de locuinta, de suprafata acesteia, de felul cum va arata proiectul, nimic altceva", a declarat, anterior, pentru DailyBusiness, Sorin Ionescu, directorul de marketing al ProConfort. El a admis insa ca locatarilor nu li s-a precizat de catre companie in mod clar faptul ca finalizarea locuintei nu presupune si finalizarea simultana a tuturor facilitatilor aferente cladirii.

Locatarii si cumparatorii-promitenti contactati de DailyBusiness considera ca atitudinea companiei este "socanta", intre acestia si dezvoltator neavand loc un dialog.

Finalizarea primei cladiri din cele patru ale proiectului va avea loc pana la finalul lunii ianuarie, in contract acoperindu-se o intarziere de 10-12 zile, conform lui Ionescu. Finalizarea intregului proiect este prevazuta pentru martie-aprilie anul acesta.

"Nu puteam amenaja parcarea supraterana, avand in vedere ca celelalte blocuri sunt inca in constructie, insa am oferit parcarea supraetajata acoperita a Hotelului Rin Grand (n.r.-ansamblul rezidential este amplasat in spatele hotelului). De asemenea, chiar daca ghena nu e operabila, au fost amplasate tomberoane in fata cladirii", a declarat recent Ionescu.

"Nu putem pune in functiune liftul si ghena pentru ca acestea trebuie predate din punct de vedere juridic asociatiei de proprietari. Pro Confort nu se ocupa de managerierea cladirilor, iar clientii cunosc lucrul acesta", a mai spus el.
http://www.dailybusiness.ro/stiri-real-estate/conflictul-de-la-confort-park-sau-ce-sa-nu-faci-cand-cumperi-un-apartament-nou-9414

Minuni în contractele de vânzare ale apartamentelor noi
In criza de locuinte in care se zbat iesenii, sunt multi care sunt gata sa se arunce cu capul inainte in orice afacere sau tranzactie prin care ar putea deveni proprietarii unor apartamente in noile proiecte imobiliare. Clauze alambicate precum cele in care clientul devine vinovat pentru cazurile in care cladirea se darama sau de confidentialitate, taxate cu 10 la suta din pretul apartamentului, sunt numai cateva dintre acestea. Un alt risc este cel al preturilor apartamentelor, care desi la inceput se anunta ca raman constante, pana la sfarsitul proiectului cresc

In criza de locuinte in care se zbat iesenii, sunt multi care sunt gata sa se arunce cu capul inainte in orice afacere sau tranzactie prin care ar putea deveni proprietarii unor apartamente in noile proiecte imobiliare. Astfel, cererea mare de apartamente noi determina iesenii sa contracteze viitoarele case fara sa tina cont de riscurile aferente unei achizitii de acest gen. Tocmai aceasta disperare e speculata atat de firmele care acorda finantari in conditii prea frumoase pentru a fi adevarate si legale, ori de firme care promit construirea de locuinte noi, cu niste clauze contractuale alambicate. De exemplu, clientul este scos vinovat pentru cazul in care cladirea se darama in caz de forta majora. "Referitor la riscul pieirii, din forta majora sau fortuita, a lucrului pe care il executa antreprenorul, pana la predarea lui clientului, cu exceptia cazului in care a fost pus sub intarziere spre a-si prelua bunul, acest risc este al clientului. In cazul in care materialele apartin clientului, ca si bunul la executarea caruia au fost folosite, antreprenorul este raspunzator numai daca pieirea lui s-ar datora pastrarii in conditii necorespunzatoare". In aceste contracte sunt incluse clauze de confidentialitate, prin care se impune tacere absoluta pentru proprietarii noilor apartamente. "Partile se obliga la relatii reciproce de confidentialitate. Beneficiarul se obliga sa nu faca public contractul pe care il are cu antreprenorul, precum nici desenele, schitele, plansele si alte informatii pe care le detine. In cazul incalcarii clauzei de confidentialitate, beneficiarul este obligat la plata unei sume egale cu 10 la suta din valoarea contractului, suma pentru care prezentul contract prezinta titlu executoriu".

Preturi cum bate vantul
Un alt risc este cel al preturilor apartamentelor, care desi la inceput se anunta ca raman constante, pana la sfarsitul proiectului cresc. La fel si in cazul dobanzii, avand in vedere ca dezvoltatorul este direct legat de variatia Euro. Astfel, desi se spune ca pretul unui apartament ramane fix dupa ce a fost platita rezervarea, cei care au doar un antecontract de vanzare-cumparare se pot trezi cu pretul locuintei crescut din varii motive. Un contract de vanzare-cumparare a viitoarei locuinte este un angajament mult mai ferm, desi si aici sunt lasate anumite portite care permit investitorului o scumpire in momentul receptiei finale. Tot legat de costuri, un client care nu este atent si este atras de pretul mult mai mic al metrului patrat se poate trezi ca se incurca in modul de calculare al pretului pe metrul patrat. Astfel, dezvoltatorii iau in calcul suprafata bruta, respectiv suprafata construita plus cota din spatiile comune pe care o primeste cumparatorul, cea construita, respectiv cea utila, peretii si terasele si suprafata utila, cea mai rar utilizata care cuprinde suprafetele camerelor, fara terase si peretii interiori sau exteriori. Concret, daca un apartament de 80 metri construiti si 20 metri spatii comune costa o mie Euro metrul patrat plus TVA, pretul poate fi de 80 mii Euro aplicat la suprafata construita si de 100 mii Euro daca se iau in considerare si spatiile comune. Pe langa aceste clauze, in momentul in care devin proprietarii apartamentelor, acestia se trezesc ca trebuie sa plateasca unele costuri ale serviciilor oferite complexului, cum ar fi paza, gradinarit, intretinere piscine, precum si cele de curatenie, iluminat, aferente spatiilor comune, care nu sunt trecute nicaieri.

Apartamente noi, probleme noi
Un apartament nou trebuie aspectat de catre proprietar pentru a evita problemele care pot aparea ulterior. Primul pas in verificarea unui apartament nou este verificarea cu atentie a actelor de proprietate. Pentru cladirile de apartamente noi in curs de constructie, fiind bunuri viitoare, nu exista un act de proprietate pe imobil. Prin urmare, trebuie verificata situatia juridica la terenuri construite care se construiesc.

Acest apartament trebuie atent analizat daca este proprietatea dezvoltatorului sau daca este luat in concesiune. Insa, esential achizitionarii acestui apartament, este important ca viitorul proprietar sa se intereseze asupra dezvoltatorului proiectului, asupra experientei acestuia si, totodata, la fel de importanta este agentia imobiliara care promoveaza acel proiect de apartamente sau garsoniere. Cu cat persoana interesata de apartament este mai vizibila in piata, cu atit aceasta devine un garant pentru proiect.

Al doilea act important este autorizatia de constructie a acestui apartament. Exista pe piata practica de a se cumpara si fara autorizatie de constructie, dar pe baza unui certificat de urbanism. Sint clienti doritori de a achizitiona apartamente sau birouri care isi asuma un risc mai mare, pentru a cumpara la preturi mai mici si pentru a prinde apartamente cu pozitii dintre cele mai bune.

Cumparatorii de apartamente sunt sfatuiti sa procedeze astfel doar daca proprietarul are o buna reputatie pe piata, in sensul ca are experienta, a mai construit imobile de apartamente sau birouri si este stiut ca si-a respectat obligatiile. In acelasi timp, un alt detaliu este prezenta avocatului la semnarea actelor de proprietate la apartamente, iar precontractele este bine sa fie facute la notar, mai ales ca acestea sint onorate si de o prima plata.

Inainte de a semna actele de cumparare de apartament, viitorul proprietar trebuie sa se intereseze asupra pretului. Este important de aflat daca pretul comunicat de vinzator include sau nu TVA. In general, fie ca vorbim despre apartamente noi sau vechi, la pretul de cumparare se adauga cheltuielile cu tranzactia propriu-zisa, precum taxele platite la stat sau taxele notariale, elemente care maresc de regula valoarea la case sau apartamente cu 5-6% din pretul de cumparare.

Inainte de achizitionarea de apartamente, proprietarul primeste cartea tehnica a imobilului. Cartea tehnica a constructiei cuprinde documentatia de executie, precum si actul de garantie a imobilului de apartamente. Calitatea unui apartament sau a unei case se manifesta prin cartea tehnica. Aceasta include garantia acordata de constructor.

In cazul in care garantia este pe o perioada mica, se pune problema de ce se intimpla acest lucru. Cu cit garantia este mai mare, cu atat respectivul apartament este mai bun sau mai bine executat. In cazul in care viitorul proprietar nu stie cum sa citeasca aceasta carte tehnica, ideal ar fi sa apeleze la un arhitect, pe care il va plati pentru serviciile de consultanta a acestor apartamente sau case.

Garantia este perioada de timp cuprinsa intre data terminarii lucrarilor la imobile de case sau apartamente, moment in care se incheie un proces-verbal de receptie, si data receptiei finale. Durata perioadei de garantie se stabileste prin contract. Conform normativului GE 032/1997, constructorul raspunde pentru probleme ascunse ale structurii de rezistenta pe toata durata de viata normala la apartamente specificata in normativul privind executarea lucrarilor de intretinere si reparatii la imobile case sau apartamente speciale.

Teapa imobiliara la cartierul ANL de la Grivita-Lac

Lansat cu surle si trambite in urma cu aproximativ patru ani, cartierul rezidential din zona Grivita-Lac (cartierul Bucurestii Noi) se afla, in momentul de fata, intr-o situatie de-a dreptul incredibila. Desi in momentul contractarii unitatilor locative Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) le-a promis clientilor ca pentru terenul de sub case vor trebui sa plateasca 32 de dolari (TVA inclus), printr-o serie de manevre cel putin dubioase, valoarea unui metru patrat a fost majorata la circa 100 de euro.
Cartierul rezidential ANL Grivita-Lac din Bucuresti a fost, la momentul lansarii, o premiera pentru sectorul locativ din Romania. Practic, tot complexul de unitati din acest cartier s-a facut pe un teren privat, si nu apartinand municipalitatii. Pentru a-i atrage in aceasta afacere ANL, fostul director general al acestei institutii, Corneliu Popescu, a promis viitorilor clienti ca, in momentul finalizarii constructiilor, vor deveni proprietari pe loturile de teren pe care se construiesc casele. In principal, e vorba despre loturi cu o suprafata medie de 265-280 de metri patrati, pentru care trebuiau platiti 32 de dolari/mp, inclusiv TVA.

Pana aici toate bune si frumoase, cele 90 de unitati locative (in speta, vile cu minimum un etaj) fiind contractate de clienti alesi pe spranceana: medici, avocati, notari, ba unele voci spun ca si mama fostului ministru al transporturilor, Miron Mitrea, are aici o vila de lux.

Bucuria avantajelor creditului ipotecar prin ANL se pare ca nu a durat prea mult din cel putin doua motive. Primul este marea intarziere cu care constructorul a predat locuintele, iar al doilea – lipsa intr-o importanta masura a utilitatilor, desi toate aceste aspecte trebuiau finalizate in cel mult un an de la demararea lucrarilor.

Mazda Kazamai
Publicitate pe acest site
Constructorul falimentar

La inceputul anului 2002, ANL a anuntat initierea proiectului Grivita-Lac, un cartier de locuinte, in care fiecare dintre acestea era evaluata la aproximativ 100.000 de dolari. Fostul director al ANL, Corneliu Popescu (numit sub guvernarea PSD), spunea, la acea data, ca intr-un parteneriat cu o companie privata se va demara constructia unui cartier de vile de lux pe marginea lacului Grivita, terenul necesar fiind pus la dispozitie de SC Consol SA, controlata de un anume Romeo Valcu, cu 55% din totalul actiunilor. ANL permitea viitorilor locatari achizitia acestor case prin credit ipotecar, insa, in plus, printr-o „circulara" publicitara, a sustinut ca la finalizarea lucrarilor clientii vor deveni proprietari si pe terenurile aferente, la pretul de 32 de dolari/mp. In urma acestei promisiuni, toate locuintele au fost contractate in timp-record. Partenerul ANL a fost desemnat SC Consol SA, societate ce are ca obiect principal de activitate constructiile de cladiri si lucrari de geniu civil. Aceasta a venit in parteneriat cu aproximativ trei hectare de teren pe care, la data demararii lucrarilor, le preluase de la SIF Muntenia, urmand ca, pe masura ce beneficiarii vor plati loturile, SC Consol SA sa vireze, la randul ei, catre societatea de investitii financiare contravaloarea terenului. Contractul i-a fost repartizat direct acestei firme de constructii, in virtutea faptului ca a venit in afacere cu terenul necesar.

Insa, cum socoteala de acasa nu se poate potrivi cu cea din targ, dupa cateva luni de la demararea proiectului, terenul respectiv a facut
obiectul unei cereri de revendicare de catre un presupus mostenitor, in speta membrii familiei Basilescu, aceiasi care au cerut cu alta ocazie si preluarea parcului cu acelasi nume. Intrat in valtoarea proceselor, terenul nu a mai putut face obiectul unei tranzactii pana la finalizarea procesului, in momentul de fata dosarul aflandu-se la Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ). Intre timp, SC Consol SA a intrat in procedura de faliment, respectiv lichidare, toate operatiunile sale fiind transferate catre un lichidator judiciar.

Clientii ANL risca sa fie evacuati

Judecatorul sindic a numit lichidator judiciar societatea SC Consulta 99 SRL, controlata de Cornel Florea, care in momentul de fata a preluat locul SC Consol SA in relatia cu clientii ANL. Acesta a facut o reevaluare a terenurilor din zona Grivita-Lac, stabilind valoarea unui metru patrat la aproximativ 100 de euro. Mai mult, lichidatorul i-a instiintat pe proprietarii locuintelor ca, daca nu vor plati sumele aferente noii evaluari (initial 300 mp costau, la data semnarii contractelor, aproximativ 10.000 de dolari, iar acum evaluarea se ridica la peste 30.000 de euro), risca sa fie evacuati, iar terenul scos la licitatie.

Pentru sugestii sau comentarii pe tema acestui material va invit sa imi scrieti la adresa iulian.urban@gmail.com

Foto : triumfconstruct.ro