Odata cu valul creditelor ipotecare contractate de romanii dornici sa isi achizitioneze o locuinta noua , creste si numarul teparilor care , profitand de naivitatea cumparatorilor, si amagindu-i cu sume modice percepute cu titlu de avans, se imbogatesc peste noapte.
Ca si mod de operare, teparii stiu exact cum sa speculeze dorinta tinerilor aflati in cautarea unei locuinte, si cum tot este la moda arvunirea locuintelor noi inca din faza de proiect, le flutura pe la nas naivilor oferte promotionale, prin care , daca achiti sume relativ modice [ intre 2-10.000 euro ] raportate la valoarea finala a proiectului, vei avea nu stiu ce reduceri la pretul final, etc.
Numai ca, dupa ce ai platit aceste sume de bani, te poti trezi ca banii dati de tine au fost aruncati pe fereastra pentru ca, viitorul ansamblu de locuinte nu ajunge nici macar sa primeasca autorizatia de constructie , si incepi sa alergi sa iti recuperezi banii, prin hatisurile justitiei, de cele mai multe ori tinta fiind agentii imobiliare care nu au nici un fel de patrimoniu executabil, care functioneaza doar cu un telefon, un fax si un computer.Intodeauna adevaratii escroci, adica asa-zisi "investitori" sunt persoane sau firme care dispar cu banii naivilor si care de cele mai multe ori nu mai sunt niciodata de gasit .
Iata mai jos materiale cu exemple concrete in acest sens .
Urban Iulian

Agentia Imobiliara Cristal, amendata si obligata sa restituie comisioanele
 Agentia Imobiliara Cristal
Foto: Monitorul de Cluj
 
 
 
 
Agentia Imobiliara Cristal a fost ieri amendata de OJPC cu 300 de milioane de lei vechi si obligata sa restituie comisioanele celor 17 persoane care au cumparat, prin intermediul ei, apartamente "fictive" pe strada Pasteur, nr. 10.

Comisioanele inapoi!

OJPC Cluj a obligat agentia imobiliara sa restituie banii luati pe nedrept

"Blocul-fantoma" de pe strada Pasteur, nr. 10 nu se arata nici acum. monitorul a scris saptamina trecuta despre mai multe cazuri de clujeni care, in cautare disperata de locuinta, au cumparat apartamente la aceasta adresa. Cladirea nu a fost inca ridicata, desi trebuia sa fie aproape gata.
 
Constructorul, o firma din judetul Timis, SC Europlan SRL, nu a primit nici acum autorizatia de constructie, insa a luat avans mii de euro de la zeci de clujeni care au platit pentru viitoarele apartamente "de lux".

Pentru blocul ce trebuia sa fie ridicat pe strada Pasteur, nr. 10 firma constructoare si-a atras cumparatorii prin intermediul unei agentii imobiliare din Cluj, Cristal, cu sediul in Piata Mihai Viteazul.

Potrivit datelor Oficiului Judetean pentru Protectia Consumatorului (OJPC) Cluj, Cristal a intermediat 17 contracte de vinzare-cumparare, percepind un comision de 2% din valoarea fiecarui apartament, adica in jur de 1.000 de euro pentru un apartament cu o camera. Ieri, OJPC Cluj a amendat agentia cu 300 de milioane de lei vechi pentru lezarea intereselor economice ale consumatorului.

"Agentia imobiliara a mai fost obligata sa restituie intreaga valoare a comisioanelor in termen de 30 de zile", a declarat directorul OJPC Cluj, Mircea Avram.

Urmeaza Europlan

In cursul zilei de ieri, OJPC a convocat o intilnire atit cu reprezentantii Europlan, care sint si proiectantii blocului, cit si cu cei ai agentiei imobiliare. Potrivit lui Avram, OJPC va face o adresa oficiala la Garda Financiara pentru a verifica firma din Timis. „Vom vorbi si cu cei de la Primarie, sa vedem in ce stadiu sint actele (n.r., autorizatiile de constructie).

Vom face public acest lucru, pentru ca oamenii sa nu mai fie trasi in piept, deoarece a trecut 1 an de cind nu s-a facut nimic", sustine Mircea Avram.

Europlan intentioneaza sa construiasca la Cluj trei proiecte la numerele 10, 12 si 14 de pe strada Pasteur, printre care si o cladire de birouri. Conform planului santierului, in momentul de fata, pe Pasteur 10-14B se executa lucrarile de escavare si montare a jgheaburilor, urmind ca pina in septembrie sa fie finalizata structura de rezistenta a cladirii cu 10 etaje.

Imobilul ar trebui sa fie dat in folosinta, conform planului mentionat, pe 8 februarie anul viitor. Potrivit directorului firmei Europlan, Marius Leontiuc, o parte din oamenii care au dat avans pentru apartamente si-au primit deja banii inapoi.

Preturile apartamentelor variaza, in functie de suprafata, intre 29.000 de euro, cit costa o garsoniera de 30 de metri patrati, si 72.000 de euro, un apartament cu patru camere, cu suprafata de 80 de metri patrati.

Monitorul de Cluj, Ioana Oros, 01 iun 2007
 1901 vizualizari
Ţeapă imobiliară la Cluj
de Ionuţ Morariu (28 afisari, 2007-11-08) 
  
Un sfert de milion de euro este paguba suferită de amatorii de apartamente în fază de proiect dată de un dezvoltator local
 Lipsa autorizaţiei de construcţie este unul dintre cele ... Clujul, capitală a ţepelor imobiliare. Oraşul transilvănean îşi conturează această tristă faimă. După cazul Pasteur 10, o nouă întâmplare cu iz penal tulbură apele, până acum liniştite, ale afacerilor imobiliare transilvănene.
Judecătorii clujeni au hotărât ieri că Potra Mihai şi Iulian Cojoleanca vor petrece încă 29 de zile după gratii pentru că au vândut apartamente într-un imobil a cărui autorizaţie de construcţie era falsă.

Prejudiciul care le este imputat celor doi este de 250.000 de euro. Cum s-a ajuns la această stare de fapt? Mihai Potra a decis să construiască, pe un teren de 770 de metri pătraţi de pe strada Aurel Vlaicu, un bloc de patru etaje. Urma ca în 2008 să finalizeze 28 de apartamente. A început, ca majoritatea dezvoltatorilor, să le vândă încă din faza de proiect. Clienţii nu au lipsit.

A încasat de la aceştia sume cuprinse între 1.000 şi 3.000 de euro taxă de rezervare. Preţul mic cu care a ieşit pe piaţă i-a determinat pe amatorii de casă nouă să plătească în avans sume care depăşesc 200.000 de euro. Pentru a vinde cele 28 de apartamente, Potra a apelat la serviciile mai multor agenţii imobiliare clujene.

Până la 20 de ani de închisoare

Însă, în condiţiile în care statutul de agent imobiliar român permite oricui să se ocupe de tranzacţiile de profil, şi intermediarul imobiliar Iulian Cojoleanca s-a arătat interesat de vânzarea locuinţelor care urmau a fi construite de Mihai Potra. În prezent, Cojoleanca este şi el închis alături de dezvoltator, sub acuzaţia de a fi asociatul acestuia.

Pentru că este asimilat unui complice şi el riscă o pedepsă cu închisoarea cuprinsă între 10 şi 20 de ani, precum şi plata solidară cu dezvoltatorul a prejudiciului creat. Apărătorul lui Iulian Cojoleanca, avocatul Anatol Pânzaru, spune că acesta "a efectuat doar servicii de intermediere în vederea încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare.

A fost tot timpul convins că informaţiile furnizate de către investitor sunt reale. Această bună credinţă a fost fundamentată şi de existenţa proiectelor întocmite de către o societate de proiectare şi de contractul autentic de vânzare-cumpărare autentificat de către un notar din Cluj, contract din conţinutul căruia rezulta că la semnare s-a prezentat ca şi anexă autorizaţia de construcţie", precizează Pânzaru.

Acesta nu este însă primul caz clujean în care un imobil fără autorizaţie de construcţie este scos la vânzare pe piaţă. Tot în acest an agenţia imobiliară Cristal Cluj a vândut apartamente în ceea ce urma să fie un imobil cu zece etaje pe strada Pasteur.

Nici acest imobil nu avea autorizaţie de construcţie şi totuşi el a fost lansat pe piaţă, zeci de oameni fiind păgubiţi. Nimeni nu a fost însă arestat până în prezent pentru o infracţiune de asemenea amploare, săvârşită pe piaţa imobiliară.
Cum sa ne ferim de escrocheriile cu case noi?
 
Camelia Popa
Marti, 06 Noiembrie 2007
Romania Libera

» Riscul pierderii banilor poate fi redus printr-o documentare prealabila serioasa cu privire la dezvoltatorul imobiliar.

» Cand constructorul da faliment inainte de finalizarea proiectului locativ, clientul isi recupereaza banii la masa credala.

» Expertii imobiliari atrag atentia asupra faptului ca multi antreprenori straini sunt la primul lor proiect in Romania.

Dorinta multor romani de a achizitiona o locuinta noua intr-unul dintre modernele complexuri rezidentiale care infloresc in

      
toata tara se poate transforma, peste noapte, intr-un adevarat cosmar. Recuperarea banilor investiti poate fi foarte greoaie si, uneori, chiar imposibila. Exista riscul ca unele dintre sutele de companii care dezvolta noi proiecte imobiliare sa intre in faliment pe parcursul realizarii caselor, ceea ce poate antrena o sumedenie de drame pentru clientii acestora, asezonate cu probleme juridice incalcite. Expertii imobiliari atrag atentia asupra faptului ca multi antreprenori straini veniti in Romania sunt la primul lor proiect imobiliar. Pe piata constructiilor si pe cea de real estate nu exista date de referinta despre ei si singura modalitate de a le verifica bonitatea este o cercetare amanuntita la Registrul Comertului din tara lor de provenienta.
Pentru a-i preveni pe cei care ar putea cadea victime ale escrocheriilor cu case noi, specialistii imobiliari au identificat principalele pericole legate de o asemenea investitie si au formulat mai multe sfaturi utile.

Pericolul nr. 1: nu exista referinte despre dezvoltatori
"Din nefericire, in Romania cam lipseste o chestiune extrem de apreciata in tarile dezvoltate, si anume istoricul unui dezvoltator. Majoritatea dezvoltatorilor sunt la primul lor proiect in tara noastra si, atunci cand ii intrebi ce au construit, putini iti pot arata. Este foarte greu sa faci verificari cu privire la bonitatea si istoricul companiilor acestora, mai ales daca vin din strainatate, intrucat trebuie sa mergi la Registrul Comertului din tara respectiva. Exista numerosi clienti care ne intreaba despre unul sau altul dintre dezvoltatorii de pe piata si, uneori, nu stim ce sa le spunem", a aratat Ion Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Agentiilor Imobiliare din Romania (ARAI). Potrivit unui studiu al companiei Regatta, dezvoltatorul imobiliar ramane garantul calitatii proiectelor noi de pe piata: "Intr-o piata aflata in plina expansiune, tentatia de a deveni dezvoltator este foarte mare, numeroase persoane sau companii alegand sa riste intrarea in acest domeniu. Oportunitatile pe care Romania, ca piata imobiliara, le ofera sunt atat de atractive incat entitati care nu au legatura nici macar cu domeniile conexe imobiliarului incep sa dezvolte diferite proiecte, majoritatea rezidentiale. Riscurile la care se supune un dezvoltator neexperimentat sunt numeroase si au impact direct asupra consumatorului final. Scenariul cel mai sumbru este falimentul dezvoltatorului, ceea ce duce la blocarea banilor clientului si la riscul ca acesta sa nu-si poata recupera nici suma deja platita, si nici sa nu mai intre in posesia proprietatii".

Pericolul nr. 2: garantii insuficiente pentru cumparator
Reprezentantul ARAI a explicat ca, in cazul falimentului unui dezvoltator, se poate ivi oricand un alt dezvoltator care sa preia proiectul imobiliar nefinalizat, insa exista riscul ca acest lucru sa nu se intample si astfel clientul sa-si piarda banii. "Exista acest risc. Daca dezvoltatorul da faliment, clientului nu-i ramane decat sa se infrupte de la masa credala, alaturi de ceilalti creditori. Insa este clar ca el nu-si va putea recupera suma investita", a subliniat reprezentantul ARAI. Pentru a nu se ajunge in aceasta situatie, recomandabila este oferirea unor garantii clientilor, de catre dezvoltatori. Insa nici aici lucrurile nu sunt roz. "Daca dezvoltatorul nu are un istoric cunoscut, clientii ar trebui sa ceara sa garanteze cu ceva, de obicei cu o scrisoare de garantie bancara. Insa dezvoltatorii, fiind putini, isi pot permite luxul de a impune niste conditii contractuale scrise marunt, pe trei pagini, ca in cazul contractelor cu Electrica. Daca tu nu accepti aceste conditii, ei iti spun «Gaseste-ti altul!», si altul este greu de gasit, la fel cum se intampla si la Electrica. Deci acesti dezvoltatori dovedesc foarte putina flexibilitate in negocieri", a afirmat Zilisteanu.
Imbucurator este insa faptul ca persoanele care doresc sa cumpere case noi au devenit mai precaute, dupa aparitia in presa a informatiilor cu privire la falimentul unor antreprenori, la litigiile cu terenurile pe care urmau a se definitiva constructiile, la vanzarile repetate ale unor dezvoltari (care se comercializau deja, dar constructia lor inca nu fusese demarata), a remarcat Carmen David, general manager al companiei Contempo. "Clientii doresc sa li se ofere mai multa siguranta in momentul cand se hotarasc sa achizitioneze un apartament sau o casa care se afla intr-un stadiu incipient de realizare (proiect, fundatie etc.). Dezvoltatorii imobiliari pot oferi cumparatorilor scrisori de garantie bancara sau bilete la ordin emise de catre banca finantatoare a proiectului (in caz de faliment sau de neterminare a lucrarii, banca se obliga sa restituie cumparatorilor sumele achitate pana la momentul respectiv), asigurarea unui bun viitor si garantii pe o perioada determinata, din partea constructorului, pentru structura, instalatii etc.", a precizat Carmen David. Managerul Contempo a spus ca oamenii pot verifica astfel de garantii direct la institutia emitenta, banca sau societate de asigurari. In cazul garantiilor oferite de antreprenor, acestea trebuie sa aiba: datele complete si corecte ale emitentului, semnatura autorizata, data, termenul de valabilitate si stampila.

Pericolul nr. 3: pierderea altor locuinte ipotecate
De obicei, noile locuinte sunt construite pe banii clientilor, obtinuti din credite ipotecare acordate de banci. Pentru ca multe dintre institutiile bancare nu pot pune ipoteca de gradul intai asupra unui bun viitor, reprezentat de noua locuinta, acordarea creditului implica ipotecarea unei alte case aflate in proprietatea solicitantului de finantare. "De obicei, clientul trebuie sa ipotecheze o alta casa in favoarea bancii", a explicat Zilisteanu. Daca dezvoltatorul da faliment, titularul creditului va fi intr-o situatie ingrata: ori plateste in continuare ratele pentru un bun pe care nu-l va primi niciodata, ori nu le mai plateste, iar banca declara creditul scadent, cu executarea silita a casei ipotecate. Cu alte cuvinte, omul nu numai ca nu-si va vedea realizat visul de a se muta in casa noua, ci isi va pierde si casa actuala, in favoarea bancii creditoare. Ramane ca, la masa credala, pagubitul sa isi poata recupera cate ceva din investitie, insa procesul este de durata. In final, probabil ca persoana in cauza nu-si va mai putea cumpara, cu banii obtinuti, nici macar o locuinta similara cu cea pierduta la executare, deoarece de la an la an pretul apartamentelor creste vertiginos.
Locuinta veche pierduta poate apartine fie imprumutatului, fie familiei sale sau unor terte persoane, deoarece bancile sunt suficient de flexibile in acceptarea garantiilor. De pilda, MKB Romexterra Bank, dar si alte banci ofera pentru clientii interesati de achizitionarea unui apartament intr-un complex rezidential (in conditiile realizarii unei plati in anul 2007 si livrarii imobilului la o data ulterioara), creditul de nevoi personale cu garantie ipotecara Favorit Plus. Prin acest produs clientii pot obtine pana la 150.000 euro, pe o perioada de 30 de ani. Garantiile solicitate de banca constau in ipoteca de rang I asupra unuia sau mai multor imobile din proprietatea imprumutatului sau a unor terte persoane; banca impune si cesionarea asigurarii imobilelor aduse in garantie, in favoarea ei. Pe un principiu asemanator merge si BCR, care acorda credite-punte, in lei si in valuta, pentru finantarea proprietarilor legali ai unei locuinte, in scopul achizitionarii sau construirii unei alte proprietati imobiliare. In cazul acestui tip de credit, clientii au posibilitatea sa apeleze la sume mai mari, prin luarea in calcul atat a veniturilor proprii, cat si ale familiilor – ne-au informat reprezentantii BCR.
Intr-o prima varianta, suma maxima acordata este de 75% din valoarea investitiei (25% avans), iar termenul maxim de creditare poate fi de 12 luni pentru cumpararea de imobile si de 24 de luni pentru constructie. Clientul are obligatia de a vinde imobilul detinut in proprietate, in scopul rambursarii creditului intr-o singura transa, la termenul stabilit. Banca va pune ipoteca de rangul I atat asupra imobilului personal propus spre valorificare, cat si asupra imobilului care urmeaza a fi cumparat sau construit. In cea de-a doua varianta, banca acorda un credit imobiliar de pana la maximum 75% din valoarea imobilului ce urmeaza a fi achizitionat ori construit, cu obligatia clientului de a vinde imobilul pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minimum 25% din valoarea investitiei. Termenul maxim de creditare este de 30 de ani.

Masuri de precautie
Sorin Lacusta, director de proiecte rezidentiale in cadrul companiei Regatta, a conturat cateva din masurile de precautie pe care ar trebui sa le ia cumparatorii noilor locuinte. Unele dintre masuri se refera la dezvoltator, care trebuie sa-i precizeze clientului daca: are o banca finantatoare a proiectului, a mai construit si alte proiecte, lucreaza cu o companie de real estate renumita si, nu in ultimul rand, daca detine autorizatia de construire.
In opinia specialistului imobiliar, oamenii pot verifica aceste informatii pe site-urile Internet, vizionand proiectele realizate de respectivul dezvoltator si solicitand actele de proprietate.
Nu in ultimul rand, agentia imobiliara care promoveaza proiectul in cauza poate oferi garantii vizand seriozitatea proiectului. "Conteaza experienta, renumele, pregatirea profesionala, relatiile, bazele de date existente, cunostintele despre situatia actuala din piata ale agentiei", a spus Lacusta.

SUGESTII
» VerificaTi seriozitatea dezvoltatorului!

Expertii imobiliari au formulat cateva sugestii utile persoanelor care intentioneaza sa achizitioneze locuinte noi:

» Verificati seriozitatea dezvoltatorului la Registrul Comertului sau prin culegerea unor referinte de la agentiile imobiliare care promoveaza proiectul, de la alte agentii, de pe Internet (rapoarte financiare, profit si pierdere, datorii etc.);

» Inspectati alte proiecte imobiliare finalizate ale acestuia;

» Solicitati garantii de genul scrisorilor de garantie bancara (oferite de catre dezvoltatori) sau al biletelor la ordin (emise de bancile finantatoare ale proiectelor imobiliare).

In cazul in care dezvoltatorul da faliment inainte de finalizarea noilor locuinte si nu exista vreun alt antreprenor dispus sa preia proiectul, pagubitul trebuie sa se aseze la masa credala, alaturi de ceilalti creditori, pentru a-si recupera banii investiti.

foto:adevarul